Underkända momsregler skapar oreda
Fastighetsaffärer blir svårare att göra på grund av inlåsningar och fördyringar – det blir följden av ett lagförslag med nya regler om hur avdragen moms ska betalas tillbaka.
TEXT: LARS GUNNAR WOLMESJÖ
EU-domstolen har underkänt svenska regler om hur ingående moms hanteras när fastigheter byter ägare. Finansdepartementet har därför i ett PM föreslagit en ny lag, som för att snabbt leva upp till EU:s direktiv föreslås träda i kraft redan vid årsskiftet 2023/2024.
Men förslaget får kritik av flera remissinstanser, inte minst från SKR och i ett skarpt svar från revisorernas branschorgan FAR.
Vad det handlar om är moms som dragits av för ny-, till- och ombyggnad på fastigheter. Om användningen inte längre är momspliktig, ska ett sådant avdrag återföras med den andel som återstår av en justeringsperiod på tio år från gjord investering. (Återföringen kallas att ”jämka” eller ”justera” i gamla respektive nya mervärdesskattelagen.)
Med dagens regler kan en köpare överta rättigheter och skyldigheter kring avdragen moms. Men detta har underkänts i EU-domstolen, som fastslår att den som gjort avdraget ska betala in återföringen.
Därmed måste Sveriges regler ändras. Finansdepartementets PM fann fyra möjliga alternativ, samtliga med nackdelar jämfört med dagens regler. Som enklast och minst dåligt föreslås att säljaren alltid ska jämka återstående avdrag vid överlåtelsen. Departementet konstaterar dock att det kan leda till inlåsning och prisökningar under den tioåriga justeringstiden.
DET ÄR konsekvenser som också påtalas av Christina Grape, auktoriserad skatterådgivare på PwC:
Christina Grape
– Idag kan en förvärvare få lyfta moms som en kommun betalat åter och avtala att kommunen får den momsen. Men tar man bort rättigheten att jämka till annan, finns bara återbetalningsskyldigheten kvar. Då vill man istället ha tillbaka momsen i priset, och det blir dyrare för förvärvaren. Det kan bli en inlåsning. Man väntar tills justeringsperioden är över.
Hon pekar på att effekten även uppstår inom en kommunkoncern, till exempel om kommunen säljer till det egna fastighetsbolaget.
Både SKR och Sveriges Allmännytta är kritiska i sina remissvar och nämner särskilt att följderna för kommuner, regioner och deras koncerner inte beaktas.
Att konsekvenserna inte utretts tillräckligt slås också fast av FAR, som bland annat nämner att promemorian inte beaktat kommuners övertagande av justeringsunderlag för moms vid exploatering av bostadsområden.
FAR lutar istället åt att införa frivillig moms på själva överlåtelsen av en fastighet. Promemorian hade med det som ett möjligt alternativ, men förändringen sågs som så stor att det inte fanns tid att utreda. ”Mycket olyckligt”, skriver FAR om det avfärdandet.
MOMS PÅ överlåtelsen förordas även av Christina Grape:
– Det skulle påverka minst. Kan man lägga moms på transaktionen, behöver man inte justera gjorda avdrag.
I likhet med FAR kritiserar hon att promemorian inte studerat hur andra EU-länder löst problemet.
– Man ska inte ta fram förslag utan att ha utrett alla möjligheter. Det tycker jag är ett hafsverk, säger hon.
Hon vill göra kommuner medvetna om problematiken och uppmanar dem som tänkt göra en fastighetsaffär att kartlägga vad konsekvenserna blir med dagens regler och de föreslagna. Kanske är det bäst att göra affären före årsskiftet, om fastigheten bär på ett större momsbelopp. Om å andra sidan bara en kort justeringsperiod återstår, går det kanske att vänta.
Vill du läsa mer?
Vår medlemstidning är landets ledande tidning inom kommunal ekonomi. Du som är medlem får tidningen i brevlådan eller digitalt sex gånger per år. Det går även att prenumerera på tidningen. Läs mer på Tidningen Kommunal Ekonomi.
