I spåren av Samhällsbyggnadsbolagets kräftgång funderar många kommuner på om de ska köpa tillbaka fastigheter som de hyr av bolaget. Hittills har bara en handfull skridit till verket och tiden för att hinna göra en lönsam affär kan vara knapp.

TEXT: TORBJÖRN TENFÄLT

Kommunstyrelsens ordförande Peter Schölander (M) tar några bestämda kliv genom sessionssalen i Höganäs stadshus. Han ställer sig i talarstolen och förklarar varför det är viktigt att kommunen köper ett antal fastigheter i centrala Höganäs av fastighetsbolaget SBB. Egentligen skulle ett exploateringsavtal tas fram mellan parterna, men Samhällsbyggnadsbolagets (SBB) ekonomiska bekymmer har gjort att kommunen vill överta hela projektet.

– Om fastigheterna säljs till någon annan kan vi ha tur att få någon som – precis som SBB har varit – är villig att jobba ihop med oss för att göra något bra för Höganäs, säger Peter Schölander.

Han viftar energiskt med händerna innan han fortsätter:

– Men vi kan också ha otur. Även om kommunen har planmonopolet så blir det extremt svårt att genomföra en detaljplan om vi inte har fastighetsägarna med oss.

NÄR FULLMÄKTIGE några minuter senare går till beslut ställer sig alla ledamöter bakom Peter Schölanders analys. AB Höganäshem och Höganäs Mark- och Exploatering AB tar över de två SBB-bolagen. Priset är lite drygt 100 miljoner kronor.

Landskronahus köpte i april två äldreboenden och ett LSS-boende av SBB för cirka 150 miljoner kronor. Därefter har ytterligare några affärer gjorts med bolaget. Förutom Höganäs har även Gävle, Nykvarn och Linköping tagit initiativ till att köpa fastigheter som de hyrt av SBB.

Samtidigt har SBB:s nya vd Leiv Synnes förklarat att SBB för diskussioner med fler svenska kommuner och ”är öppna för dialoger med kommuner som vill förvärva fastigheter och där kommunen kan agera skyndsamt”.

– SBB är en faktor, men det finns också en förnyad politisk debatt om huruvida kommuner bör äga eller sälja, säger Stefan Timan, affärsområdeschef, transaktioner, på fastighetskonsultbolaget Svefa.

SAMHÄLLFASTIGHETER ÄR ett brett begrepp och kan vara allt från badhus och idrottshallar till skolor, förskolor, stadshuset, trygghetsboenden, vårdcentraler och LSS-boenden. Något generellt svar på om det i nuläget är rätt eller fel att köpa finns inte, understryker Stefan Timan.

– Det beror på varje kommuns eller regions förutsättningar. Ekonomin förstås, men också investeringsbehov och möjligheten att ta hand om det bestånd man har. Allt kokar ner till vikten av att göra sin analys och ha en genomtänkt lokalförsörjningsstrategi.

Hur bra är kommunerna på att göra den analysen?

– Det varierar i lite för stor omfattning. Här pratar jag delvis i egen sak, men jag kan tycka att det finns lite för stor tilltro till att det här är något som kommunerna anser sig klara själva. Att äga fastigheter är komplext och eftersom det var länge sedan kommuner köpte fastigheter finns det en utbredd ovana att göra det.

När kommuner säljer är en iakttagelse att de tidigare sällan förhandlat in klausuler om förtur till återköp.

– Som köpare vill man sällan ha en sådan begränsning. Det kan även finnas legala frågetecken.

Om man dessutom vill ha ett på förhand bestämt återköpspris blir det i regel på bekostnad av försäljningspriset.

FASTIGHETSMARKNADEN GÅR igenom en tuff period med färre aktiva köpare och säljare.

Även marknaden för samhällsfastigheter har bromsat in, men har inte tappat sin andel av totalen, cirka 15 procent.

– Om man som kommun vill agera har man inte en evighet av tid att visa vad man vill innan bolagen som är säljare kommer igenom den här finansiellt pressade situationen.

Man bör agera i höst eller möjligen en bit in på 2024, säger Stefan Timan. Med sina 20 våningar i trä sträcker sig Sara kulturhus 80 meter upp i centrala Skellefteå. Kommunen sålde både kulturhuset och hundratals hyresrätter till SBB 2019.

Affären har nu blivit ett slagträ i debatten om bolagets bekymmer och hur bra eller dåligt det är att kommuner och regioner säljer sina fastigheter.

KOMMUNSTYRELSENS ORDFÖRANDE Lorents Burman (S) tycker att för mycket fokus hamnar på ett enskilt företag.

– Frågan huruvida kommuner ska äga lokaler eller inte är mycket större än SBB, säger han.

Han understryker att kulturhuset är ett avsteg från den linje Skellefteå kommun drivit under flera decennier.

– Min och den politiska majoritetens uppfattning i Skellefteå är att vi ska äga så mycket som möjligt.

Lorents Burman säger att han vill ha rådighet över de lokaler kommunen använder. Skellefteå äger till exempel alla sina skolor och det gör man bland annat för att kunna flytta verksamheter om det skulle behövas.

– Det blir ofta dyrare för de kommuner som lagt ut sina lokaler till andra ägare. När kontrakten ska skrivas om efter ett antal år kan de få helt andra hyror och drabbas hårt ekonomiskt.

Med den hållningen – vad var motivet till att ni gjorde den här affären med SBB?

– Vi ville bygga Sara kulturhus för att få fart på tillväxten i Skellefteå. Vi ville skapa attraktivitet och visste att kulturhuset är avgörande för att stoppa utflyttningen av ungdomar.

När byggprocessen inleddes i oktober 2018 kom det till kommunens kännedom att det fanns privata aktörer som kunde tänka sig att investera i fastigheten.

– Fram till då hade det varit svagt intresse från företag som var villiga att investera i Skellefteå. Det hade knappt byggts några bostäder på över 25 år.

En mäklare hade kontakt med flera aktörer som vill köpa och Lorents Burman och den övriga kommunledningen såg framför sig att intresset skulle spilla över på investeringsviljan i stort.

Prislappen sattes till 1 miljard 50 miljoner kronor och som utgångspunkt fanns frågan vem som var beredd att ge kommunen lägst hyra på ett långt kontrakt.

– Av de som lade bud begärde SBB lägst hyra och ett kontrakt som löper i 50 år.

Veckan därpå hörde ytterligare aktörer av sig och ville komma hit och bygga och investera i olika saker när ytterligare en miljardinvestering blev medialt uppmärksammad.Kulturhuset var avgörande för att vi kunde vända stagnation till utveckling.
SBB HAR inte gett några signaler om att vilja sälja Sara kulturhus.

– Blir fastigheten till salu kan vi köpa tillbaka den eftersom kommunen har första tjing enligt kontraktet. Men med det gynnsamma avtal vi har finns det ingen anledning att stressa i väg. Men om SBB får sämre muskler – är du inte orolig för att det kan gå ut över underhåll och service?

– Nej, vi står själva för det mesta av underhållet.

SBB äger huset men det är kommunen som förvaltar det.

Något som Lorents Burman anser har kommit bort i debatten är att kulturhuset – döpt efter författaren Sara Lidman – också ger kommunen goda intäkter. Framför allt handlar det om att Skellefteå kommun hyr ut hotelldelen med 205 hotellrum och tre restauranger till Elite hotell – den hotellkedja som var beredd att betala mest i hyra.

Även här handlar det om ett långt kontrakt på 25 år. Stadsbiblioteket, Västerbottens läns teater och ytterligare några offentliga verksamheter fick med sig den hyrespeng de tidigare nyttjade i andra lokaler.

Men affären med SBB gäller inte bara kulturhuset.

I ett andra steg tecknade bolaget avtal med Skellefteås allmännyttiga fastighetsbolag Skebo om förvärv av hyres- och samhällsfastigheter till ett värde av cirka 1,3 miljarder kronor.

AFFÄREN OMFATTADE 766 hyreslägenheter och 123 vård- och omsorgslägenheter. Enligt avtalet skulle SBB tillsammans med kommunen ta fram byggrätter för att investera ytterligare cirka tre miljarder kronor och bygga 1 500 nya lägenheter i Skellefteå.

Sedan dess har luften gått ur både SBB och bostadsmarknaden. Northvolts batterifabrik och andra etableringar ökar behovet av bostäder, men med stigande inflation och ökade byggkostnader har kommunens politiska mål om 5 000 nya bostäder fram till 2025 blivit allt svårare att uppnå.

Kommer alla de lägenheter som SBB lovat att bygga bli verklighet?

– Det är något som bara SBB kan svara på. Vi har haft många löften från många bostadsaktörer som nu har pausat. Alla bostäder som SBB och övriga bygger är oerhört viktiga just nu.

Hur ska kommunen nå målet 5 000 nya bostäder fram till 2025?

– För att vi ska klara det krävs omgående insatser för att tillfälligt överbrygga krisen, till exempel en kraftig sänkning av byggmomsen. Staten måste ge garantier så att bostadsbolagen får klartecken från sina banker att starta bostadsprojekten. Staten behöver också återinföra någon form av investeringsstöd för nyproducerade hyresrätter, säger Lorents Burman.

Vill du läsa mer?

Det här är en artikel ur vår medlemstidning Kommunal Ekonomi, som är landets ledande tidning inom kommunal ekonomi. Du som är medlem får tidningen i brevlådan eller digitalt sex gånger per år. Det går även att prenumerera på tidningen. Läs mer på Tidningen Kommunal Ekonomi.

Att äga eller inte äga – är det frågan?

Vill du läsa mer?

Upp till bevis för svenska kronan

Civilministern hoppas på färre kommuner